第二十八章 玩法（可不订阅）

阳城的两个大领导，和吴思源谈的还算顺利。这事，就这样定了下来。五万亿只是开始。毕竟吴思源要做的事情，不仅仅是买地，还要建房。无论哪一项，都需要巨额的资金。五万亿其实也就堪堪是国内的买地钱而已。而建房的资金，就需要信贷的支持了。之前国内的房地产商开发地产也都是如此，需要信贷的支持，不然的话，想要等房地产商筹集到买地建房的所有资金，是永远都等不到的。房地产商一开始的套路是这样的，也是房地产开发的初级手段，使用一层杠杆。房地产商先用自有资金拍下拍下一块土地，六个月之后，他就能拿到施工证，然后就可以把土地抵押给银行，拿到土地价格百分之七十左右的开发贷款，利率通常是8%。然后就可以支付总包费用，大概要用掉开发贷款百分之八十左右的资金，就可以开工了。开工盖了5层楼后，就可以拿到预售证，这个时候就可以卖期房了。假设卖到的期房能达到土地价格的一倍，先拿出一部分钱，还掉开发贷款，这样可以减少利息支出。三年之后大概率就可以竣工交房。这样一通操作下来，开发商大概就可以赚取16.7%的年化利润16.7%（忽略了利息），这个利润率其实不高。这种加杠杆的方式，一般是地方小房企的手法，所以他们赚不到几个钱。万一遇到销售不理想的，还得亏！所以又有后来几种玩法。一是用信托杠杆获得更多流动资金。前面流程没变，但是拿到土地证之后，就把土地证抵押给信托公司，拿到百分之六十左右的资金，利率10-12%。而房地产商拿到信托的资金之后，不是去开发原有的土地，而是继续拿地。.六个月后，拿到施工证，把土地抵押给银行，拿到开发贷款。后面流程差不多，但是这样一来的话，房地产商在赚到原先利润的同时，还拿到了一大笔信托的配资，这笔钱，拿来操作什么，都方便许多。另外一种玩法是用私募杠杆垫资拿地，是在信托的基础上，再找私募垫资，然后继续拿地，不过私募的利率也高，普遍要16-18%。然后就是拿施工证跟银行抵押，拿到钱之后，还私募的垫资。这时候，开发商虽然身无分文，无法开工，但它却可以支付总包商业承兑汇票（俗称打白条，某公司暴雷后白条很出名啊），相当于总包自己垫资开工。然后就是盖楼，取得预售证，卖三块地的楼，还债，三年后竣工，这时候大概能赚到比之前多的多的钱，毕竟是三块地，哪怕要还掉高额的利息。这种玩法已经是属于【空手套白狼】了！但在这种玩法上面，还有更套路的玩法，那就是叠加无限层杠杆。这里还有三个手段：一个是拖总包的工程款，能拖多久就拖多久，拿着这些没利息的钱去找信托或者私募加杠杆继续拿地盖房，把上面的套路嵌套着玩无数遍。第二个是，收到预付款后，不用等3年交房后才去拿新地盖房，他可以立马就挪用预付款，找到信托和私募加杠杆拿地。第三个是，部分楼房不予网签，抵押给总包或者第三方公司发行债券，拿到一笔新的融资，再去拿地盖房。（抵押的这部分房产，如果几年后升值了，开发商还能赚差价）每一个项目都可以这么玩，理论上可以无限循环下去。这就是为什么有些房企可以5年内，从1千亿做到1万亿的原因。通过上述的手法，开发商可以大笔捞钱，但有些捞得多，有些捞得少。这其中的关键就是周转率。换句话说就是拿地要快，开盘要快，预售要快，收钱要快！这个循环一年转一次只能赚50亿，一年转5次，就能赚250亿。假设一笔资金的年利息是12%，如果周转快，一年用5次，每次利息就变成2.4%了。是不是很惊喜？2.4%的利息简直便宜死了。除了周转率之外，规模大也是重要的一个赚钱指标。小规模的开发商，手上只有一个楼盘，周转再快也只能玩一把，盈利非常有限。但规模大的房企，手上有几十上百个项目，那么资金就可以在项目间腾挪。比如，用A盘的预收款去拿B盘的地，用B盘抵押得来的资金去玩C盘。不仅如此，项目越多，能借助资本外力的程度就越大，杠杆加得就越大，借助杠杆的力量，原本100亿赚50亿的生意，可以做到30亿不到的本金就赚50亿！甚至空手套白狼。即便单个楼盘的利润低也无所谓，用量来补价，整体利润要高出很多。怎样才能有几十个项目呢？拿地呀！这就是为什么某公司负债率超过85%了，还在疯狂拿地的原因：因为——规模就是利润啊！但这是信贷宽松的情况下，才有的玩法。一旦信贷紧张，从银行贷款不了，资金链就会出现断裂，然后就是一层套一层，就会出现全面崩盘的现象！这也是为什么上面要管控房地产的这种金融手段的原因。再玩下去，风险太大了！一旦出现什么突发事故，真的是会被全部拖下水的！这也是为什么，明明房地产这支柱产业如此重要，但上面还是坚定地推行关于房地产商的三条红线的原因。这是要主动挤泡沫，降低系统风险性。【超群集团】倒不准备玩这种高周转的地产游戏。说白一点。地产这行业，能赚多少钱！吴思源让【超群集团】进入这公租房行业里面，本身就是打着亏钱来搞的。【鉴于大环境如此，当然。【超群集团】要玩转这公租房，也要借助信贷的力量支持。尤其是吴思源答应阳城的两位大领导，要以公租房作为抓手，来全面整顿阳城的市容市貌，为之后的【智慧之城】建设留下施展的空间，这就导致【超群集团】得额外投钱在阳城上面。【超群集团】那五万亿元真的是只是看得多。实际砸进来，也就只是冒些水花而已。【超群集团】也得向银行贷款建房。而且这个数额不是小数。