第023章 铜九铁十

第023章 铜九铁十“怎么还出来了？”看着等在金丝楠木后的叶yù灵，萧宸不禁微微有些疑叶yù灵放下咖啡杯站起身来，走到萧宸身前，帮他把衣服整了整，iǎ声说：“二哥在外面吹了牛，说能请得动你，我先前也不知道他请了别人，只当他是搞个家庭聚餐……今天这些人跟我都没有关系。”萧宸这才明白过来为何叶yù灵说让他来这边吃晚饭，却亲自等在下面，他点点头，微微一笑：“嗯，我知道了，都是些房企老总吧？”“应该是吧，你打算怎么应付他们？”叶yù灵有些担心的问，她既恼火二哥先斩后奏，也担心萧宸太不给二哥脸面，此刻只觉得自己夹在中间左右为难。萧宸微微一笑：“我有什么不好应付的，我不说话，谁还敢bī着我说？”叶yù灵微微愕然，忽然笑了。是啊，自己的男人，可不是几个开发商敢随便动口发问的，等下只要自己沉下脸让二哥知道轻重，二哥一旦不问，谁还敢向萧宸发问？时光如梭，转眼已是深秋。今年的金秋九月，随着全方位的调控强力推行，楼市早已凉飕飕的，开发商心慌慌，房价拐点“狼真来了”？房价下跌，很多人盼了很久，很多人怕了很久。可该来的，总是要来。如果说8月70个大中城市房价首次环比下跌意味着大势确立，9月正式开跌则是大概率事件。“死扛的开发商可能拼一把”、“不少在售楼盘价格已经松动”、“买房零首付”、“一万可抵十万诚意金”、“全民团购8.8折”……唯恐“金九银十”沦为“铜九铁十”，各地在猛推供应量的同时，一场大幅度的降价正在酝酿中。房价真的ǐng不住了。史上最严调控之年的最后一个楼市旺季，“金九银十”已近中局，供给正在井喷，需求或持续观望，或被取消了购房资格。在一个“去投资”而“纯自用”的变局时代，楼市降价已经不可避免。9月份第二、三周，辽都、哈城、京城、穗仙等多个地区的秋季房展会陆续开幕，恒ūn等诸多城市也纷纷为“十一”黄金周前后开幕的房展会宣传造势。而人们看到的却是清一è的供给jī增和成jiā惨淡。9月16日开幕的哈城房展会共有110家单位参展，涉及开发企业85家，参展开发企业楼盘项目6万余套，面积680余万平方米。其中，新近开盘销售项目20个，为历届展会参展新项目最多的一次。在9月15日辽都房展会上，展出的房源全部为商品住宅项目，41家房地产开发企业推出了51个高中档楼盘，可售商品房13283套。更大的供给量出现在恒ūn。华夏房产信息集团统计显示，仅9月10日、11日两天，恒ūn商品房新增可售房源就有2436套，超过27万平方米。而恒ūn8月份全部商品住宅的新增供应量也不过17.5万平方米，新增供应套数1668套。成jiā套数4145套，成jiā面积38.14万平方米。也就是说，仅10日、11日两天的新增供给，就相当于上月恒ūn60％的销售总量。如此供大于求的失衡局面仍在继续扩大。在华夏房产信息集团恒ūn分公司分析师看来，如果供给持续这样扩大下去，降价是不可避免的。“楼市已经到了最微妙的时期，大幅的房价变化可能就会在近期出现。”该分析师表示。与二、三线城市相比，一线城市的供给更为严峻，bī近历史新高库存正成为开发商“不能承受之重”。来自京城房地产jiā易管理网的数据显示，中秋iǎ长假后，京城期房住宅库存为74023套、现房住宅库存为38134套，合计库存总量为112157套。相比端午节iǎ长假后的101985套，住宅库存上涨了超过万套。按照9月上旬商品房住宅签约1459套计算，目前11.2万套库存消耗需要超过25个月。尽管供给量不断放大，需求却毫不领情，持续观望。在京城、穗仙等房展会上，多数上演“问询多于下单”的虚热场面。更不容忽视的是，挡在投资客面前的“全面限购令”像一把利刃有效切断了房价上涨的动力，而房价与地方主要领导仕途挂钩，更从很大程度上抑制了地方政fǔ为财源卖地炒房的行为。纵观这一轮秋季房展会，来自京城、穗仙等多数城市的购房者反映，其实房价绝对值下降并不多。不过，从趋势上看，降价正变得普遍，且幅度在扩大，远东地产也更多。除了全款购房九七折、贷款购房九八折等相对“传统”的优惠促销方式外，一些原本价格坚ǐng的楼盘还出现了“买房零首付”、“一万可抵十万诚意金”、“全民团购8.8折”等五uā八的促销活动。穗仙市更由房地产协会牵头组织了“让利1平方米”的现场优惠，并得到十余家开发商响应。而根目前的降价其实只是大幅降价的前夜。更多房企在10月至明年上半年，将着手作出大幅降价的准备。“人们现在手里有近400万平方米的商品房库存，肯定要以跑量为主，市场价卖7000元/平方米，人们以5000元起价。”哈城一家大型地方房企负责人告诉调研干部。很多专家也预计，从各种数据上看，目前市场供需矛盾扭转，限购对需求抑制效果明显，开发商为了快速回笼资金，未来一定有更大的促销冲动。远东地产总裁林洛风预计，今年底或明年初房地产企业会迎来第一轮倒闭并购也将越来越多。随着调控深入，东方中高端公寓价格下降趋势正明显放大，并将引领更大范围的降价预期。“近期房东急抛楼盘大量出现。高端物业的二手房投资客正在积极出货。”位于东方静安区的一家住商不动产店经纪人告诉调研干部。这家店主要代理中凯城市之光、静安枫景、国际丽都城等几个东方市中心知名高端物业。据经纪人介绍，急抛房源主要集中于江浙投资客，一套总价700余万元的物业，议价空间高达20至50万元不等。“毫无疑问，现在是绝对的买家市场。”经纪人表示。究其原因，限购令和银行信贷的紧缩是房价下行的最重要推手。“如果你是非本市户籍，又已经购买了两套房产，那不好意思，除了以公司名义外，你没有资格买房。”东方住商不动产这位业务人员这样解释“限购”的威力。“以公司名义买房又有问题，一是不能贷款，二是公司一旦注销，一定要在之前转售房产，不然等同于法人自然死亡，房产归属会出现问题。”银行信贷的紧缩也将一些刚购房者挡在外。购房人李一告诉调研干部，他原本打算购买中凯城市之光一套三室二厅的房子，与房东也已经签订购房协议。不过，在银行最后审贷环节发现，因为其妻子信用卡出现多次逾期，影响其信用评级，较之前计划少贷180万元。最后，因为李一无力多jiā180万元首付，只能违约解除购房计划。到现在，李一与房东的违约纠纷仍未和解。一手房市场上，东方房价下行趋势也已经显现。21世纪不动产东方区域市场中心的统计数据显示，6月1日至9月20日期间，东方持续成jiā的新建商品住宅项目共有208个，如追踪其逐月价格变化，则发现均价环比下降的盘数由7月时的100个扩大至9月期间(截至9月20日，下同)的114个，降价楼盘占总供给比例为55。而这些增加的降价盘环比降幅多在10以上。原先最高24000元/平方米，现在跌到了17000元/平方米，这就是京城同州某楼盘的真实写照。金秋9月，中组部调研干部实地探访了京城多个地段的房地产市场，房价“真摔”成了最直观的感受。尽管这种实质下降的蔓延态势正越来越强化，但购房者似乎并不急于出手，二手房中介店可罗雀，“量价齐跌”已经让人感觉到一丝秋天的寒意。21世纪不动产东方锐丰总经理何华德表示，新盘降价同时，也在无形中影响着市场预期，使得买家对后市的看空情绪升温。截至9月20日，全市共有29.02万平米新建商品住宅成jiā，仅为同期供应水平的60。销售不畅正导致东方可售房源的不断积压。东方网上房地产显示，截至昨日，东方可售一手住宅面积达到829万平方米，接近历史高位，目前的存量房去化周期超过13个月。从天安一直向东约25公里，就是同州云景里iǎ区，在前些年京城楼市最火爆的时候，这里的商品房均价在20000元/平方米左右。而目前这里的二手房价格，大都已经降到元/平方米。上周日上午10点左右，调研干部在天安乘地铁1号线，再倒八通线，到梨园站下车时已经11点出头。虽然一路上乘车的人越来越少，显得人气不旺，但是一出地铁口，却是一片人头攒动的喧闹景象，往南走200多米，就进入了云景里iǎ区。“这是同州最繁华的一条街，购物、餐饮各种服务配套应有尽有。”21世界不动产京城安信瑞德加盟店李经理说，目前云景里有一套急着出手的特价iǎ户型房，“50平方米，89万，均价每平方米为17000元多，ǐng划算的。”“价格这么高还划算呀，听说这边的房子均价也就元。”调研干部以购房者的身份问道。“你知道这房子最高时报价多少吗？24000元/平方米！现在是业主有点着急了，所以才挂这个价格出手的。”李经理说。“价格低的也有，有的房子均价甚至能到每平方米12000元，但是户型往往不好，您看旁边还有其他中介公司，情况都差不多。”调研干部随后以购房者身份又走访了链家、我爱我家、天兴苑等几家中介公司，了解到的情况却不尽相同，云景里iǎ区的房子报价没有再高过17000元/平方米的，大都集中在元/平方米，显然此前的所谓“特价房”并不便宜。“市场最好的时候，同州梨园附近的房子均价每平方米都在元之间，总的来看目前房价平均下降了5000元/平方米左右。”链家地产新时尚街区店一位工作人员说。对此，附近了其他中介人士也大都如是说。调研干部通过实地调研，认为从综合来看，京城同州梨园的房子已经实质下降，平均降幅个别房子的最高降幅甚至达到近30。从天安向西南约16公里，是万年uā城楼盘，它位于京城西南三环外，原本平均房价在30000元/平方米，在楼市最火爆之时，这里尾盘的房子最高价甚至报至35000元/平方米。而在2008年行业低谷时，该项目均价甚至到过万元附近。目前该处的二手房均价集中在元/平方米，平均降幅16左右，个别房子价格降幅达到20。“目前特价房有每平方米21000元的，附近经济适用房iǎ区的房子有20000元和19000元的，甚至还有更低的。”链家地产店面一位工作人员说，如果想买现在可以考虑出手了。然而，调研干部在附近几家中介店观察，前来咨询的购房者寥寥无几，过一两个iǎ时才偶尔有人进店问问，其中绝大多数都是匆匆离开，显而易见是在观望徘徊。由此来看，由远及近，京城房价的调整正在蔓延，从整体上来看，房价的调控政策已经有所体现。类似的情况也在特区鹏城出现，今年的楼市“金九”爽约了。上周，鹏城新房成jiā仅285套，环比下降近三成，创年内新低。这也意味着，“银十”将成为开发商的决战之月。“十一”秋jiā会渐行渐近，鹏城楼市的决战气氛也越来越浓。9月以来，鹏城新盘扎堆入市，就在上周六，甚至出现一天7盘齐开的场面。当日，调研干部前往楼盘实地探访。宝安区所在的两个新盘，虽然开盘时间定在月底，但售楼处已装扮一新并开始接待看房者，工作人员坦言，“现在限购的影响很大，没开盘也可以先认筹。”“以前开发商是想办法捂盘惜售，如今则是加速推盘。”一位业内人士表示。引人注目的是，在远东连开低盘之后，另一位地产“大哥”万科也加入了战局——在正式启动为期50天的第二次“万团大战”后，几大楼盘已经同时开售。仅9月份，市场预计将有25个项目开盘或加推新品，到年底的新推总套数有望达10000套。“现在确实到了背水一战的时候。”振业营销总监刘光表示，上半年的压力现在亟待解决，各家都开始采取促销措施，目的只有一个，就是达成今年的销售任务。新盘入市凶猛，各开发商敢于贴身搏，显然都有备而来，“降价促销”成了制胜的利器。17日，位于鹏城福田保税区的某复式酒店公寓开盘，调研干部在现场了解到，该盘iǎ户型折后均价大约在3万元/平方米左右，当天成jiā则送3500元/平方米jīng装修，而相邻iǎ户型价格一般在3.2万左右。楼盘工作人员透人们最初的开盘预期价位在4-5万元/平方米左右，现在的价格无疑很有吸引力。”在龙华地铁沿线的另一楼盘，单价是2.1万/平方米，预jiā5万可抵15万的购房基金，并额外享受认购当日的优惠折扣，而该楼盘一期均价则是2.4万/平方米。就在昨晚，调研干部又接到该楼盘工作人员电话，称均价最低可到1.85万/平方米，5万抵15万的优惠不变，她热忱邀请调研干部前去下定金。来自美联物业的数据显示，鹏城9月打折楼盘为54个，比8月多了4个，其中1.3万元/平方米到2.3万元/平方米的楼盘竞争最为jī烈。降价既是策略，也是一个无奈选择。上周，鹏城新房成jiā创下年内新低，成jiā套数为285套，环比下降了三成。同期二手房市场仅成jiā646套，环比下降15.45。不过调研干部在采访中了解到，看房者买涨不买跌的心态又开始出现，一位来自东北的看房者就说：“现在好多楼盘都打折，我干吗这么急？”“过去卖方强势的局面已被打破，买方市场将逐步形成，持续了一年多的鹏城楼市僵局，极有可能在近期被打破。”在一位职业楼市投资人看了，接下来的销售大战，将不再是iǎ打iǎ闹，实质的降价可期。中原地产华南董事总经理李广智也表示，随着年底临近，开发商销售业绩压力大增，都选择在此时推盘，而推盘密度的越大，房价下行的压力也越大。“还要等，现在不是出手的时候。”在日前举行的穗仙房博会上，钟先生突然打消了现在买房的念头。钟先生是穗仙本地人，年初就计划于国庆前后出手置业。9月16日至18日，为期三天的穗仙房博会在广jiā会展馆区举行。调研干部在展区内看到，各大地产商使出浑身解数，种种打折优惠令人目不暇接。“88折特大优惠”、“不限购、不限贷”、“买别墅，送奔驰”、“团购”……不到一个iǎ时，钟先生手上提的袋子里已装满了宣传资料，但越逛他就越肯定：“还没到买的时候。”打折，并不是房博会的独有景观。调研干部日前走访了一个位于穗仙市番禺区的在售楼盘，售楼顾问急忙介绍，“优惠活动当然有，有一套122平方米的房子，原价177万元，现在一口价优惠21万元。”据此计算，该楼盘的打折幅度为88折。另外，“还有费用‘五免’活动。”即免去合同鉴证费、合同印uā税、他项权证费、律师费和抵押预告登记费。观望，也并非钟先生一家之见。据调研干部了解，相对于买房者，地产商显得更着急一些。“房价永远不会降，如果明年降了，我赔你。”某地产商在房博会语出惊人。看房者听了却更笃定，对调研干部说：“听见了吧，地产商开始急了，他们急了我更要再等等看。”数据显示，9月第一周，穗仙十区两市的成jiā均价环比前一周下降12.84，猛跌至10511元/平方米，bī近万元关口。不过值得注意的是，业内人士仍慎言房价“拐点”。穗仙市房协专家委员曹卓文表示，成jiā淡、价格稳的市场状态将持续，市场并没有出现实质的降价。无论如何，“金九银十”成è不足已成共识。远东地产首席市场分析师李文江直言，在严厉的限购、限贷调控政策之下，有钱的人因为被限购而不能买房，没钱的人由于贷不到款也买不起房。“大量需求受抑制，虽有不少新盘推出，并且打折送礼，人们却只能望房兴叹。对于买房自住的人而言，却又希望等房价继续下降再出手。所以只要政fǔ还坚持继续调控，房价就比如还要持续走跌。”李文江如是说。而就在此时，四九城里，中南海内，也再次召开了政治局全体会议，继续商讨房价调控问题。A